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INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUERTO VALLARTA ¿ADQUIRIR TERRENOS EJIDALES? ¿OPORTUNIDAD DE NEGOCIO?
4 June, 2021
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A lo largo de muchos años, desde el surgimiento de los ejidos como un modelo de propiedad social de la tierra emanado de la Constitución de 1917, misma que se instauró en toda la república mexicana para el beneficio de millones de campesinos, y específicamente en la Ciudad de Puerto Vallarta, Jalisco, constituyeron un importante impulsor para

el desarrollo y bienestar de la comunidad vallartense, toda vez que al día de hoy se cuenta con aproximadamente 14 núcleos ejidales que a lo largo del tiempo han sido parte esencial de la construcción de lo que hoy es este importante destino turístico.

Por lo anterior es que puede resultar muy atractivo para inversionistas, desarrolladores de proyectos inmobiliarios y/o cualquier empresario que quisiera invertir en espacios que les aporten rendimientos al adquirir terrenos con precios más accesibles que la propiedad privada. Sin embargo, es importante conocer a fondo las formas en las que se puede adquirir este tipo de terrenos ya que, aunque el precio sea atractivo, pudieran estar comprando un terreno ejidal que, en lugar de beneficios, les traigan problemas, resultando así indispensable informarse respecto de los principios básicos que conlleva el procedimiento de adquisición de terrenos ejidales para posteriormente estar en posición de tomar una decisión correcta.

En primer término, es importante conocer a grandes rasgos la función de un ejido; un ejido es una de las modalidades de tenencia de la tierra destinada por el gobierno para el uso común de una localidad con la finalidad de utilizarla para actividades agrícolas, ganaderas o cualquier uso que deseen darle en beneficio de la comunidad que esté estipulado en la Ley Agraria. Al ser propiedad del Estado o el Municipio donde se ubique el ejido, lo administran tres órganos jurídicos que son (i) Asamblea Ejidal, (ii) Comisariado Ejidal y (iii) Consejo de Vigilancia, mismos que se encargaran de gestionar bienes ejidales de acuerdo a la Ley.

El ejido o la extensión de tierra, será repartida a cada habitante de la zona y se les otorgara el DERECHO DE USO, es decir, nadie se convierte en propietario de ella (excepto por las formas de adquisición que más adelante se señalan), el uso que se le dará a cada porción de tierra lo establece la Asamblea y cada ejidatario.

A partir de este punto, sabemos que los ejidatarios tienen el derecho de uso de la tierra, por lo que es ilegal la compraventa de la propiedad del Estado, es decir, no se puede comprar un terreno ejidal como tal, lo que sí es posible es que un ejidatario ceda su derecho al uso de las tierras a otro ejidatario o avecindado de la zona perteneciente al ejido. Entonces ¿qué pasa si quiero adquirir un terreno ejidal y no soy ejidatario o avecindado del ejido?; existen diversas formas para adquirir un terreno ejidal, mismas que las establece claramente la Ley Agraria:

  1. (i)  Cesión de derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados, y en caso de no tener dicho carácter, se podrá ceder dichos derechos a un tercero mediante contrato de usufructo, arrendamiento, comodato, aparcería y demás actos permitidos por la Ley, y que lo autoricen los órganos de administración del ejido mediante el procedimiento correspondiente, no obstante, estarías obteniendo el derecho de uso, más no el dominio pleno de la propiedad.

  2. (ii)  La adquisición definitiva de un terreno ejidal, es decir, regularizar un ejido o parcela para transformarlo a un terreno de propiedad privada, conlleva un procedimiento especial señalado en la Ley Agraria, por lo que, si estás dispuesto a comprar un terreno ejidal tendrás que verificar que se haya llevado a cabo el proceso de regularización, que a grandes rasgos es el siguiente:

  1. Que el vendedor cuente con un certificado parcelario debidamente inscrito en el Registro Agrario Nacional (RAN).

  2. Que este último solicite a la Asamblea la autorización para adoptar el dominio pleno.

  3. Que la Asamblea autorice al ejidatario adopte el dominio pleno sobre su parcela.

  4. Que dicha acta de asamblea sea inscrita en el RAN para efecto de que el ejidatario

    asuma el dominio pleno de su parcela, solicitando la baja del certificado parcelario y la expedición del título de propiedad respectivo.

Por lo anterior, sabemos que cada ejidatario recibe un certificado parcelario sobre la tierra que le fue asignada, sin embargo, dicho documento NO es un título de propiedad, ya que solo los acredita como beneficiario para hacer uso del suelo que pertenece al Estado.

En conclusión, no existe ningún beneficio ni ventaja el comprar un ejido o parcela si no le han concedido el dominio pleno de dicha parcela al ejidatario y se le expida un título de propiedad, ya que como lo mencionamos anteriormente, es ilegal vender una propiedad federal, solo el título de propiedad nos indica la efectiva regularización para formalizar la compraventa y se expidan las escrituras correspondientes ya como propiedad privada; por lo que es importante verificar el proceso descrito a lo largo del presente artículo, para tomar una decisión correcta respecto de la inversión y/o proyecto a realizar en este tipo de terrenos y así evitar caer en algún fraude o estafa a la que podrían verse expuestos, toda vez que al no tener las medidas para garantizar la seguridad jurídica de tu terreno mediante la correspondiente escritura o título que ampare tu derecho sobre la propiedad, podrías correr el grave riesgo de ser desalojado por los órganos que representan el ejido, perdiendo inclusive cualquier inversión realizada en dicho terreno.

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