En materia de inmuebles es práctica común que las partes perfeccionen un contrato de compraventa de manera privada o por el mero consentimiento de manera verbal, sin darle forma al contrato, esto es sin acudir ante notario a efecto firmar la escritura pública correspondiente. Siendo la compraventa un contrato bilateral, oneroso, y formal, esto último significa que en la ley de la materia exige para su existencia que estos se otorguen por escrito, bajo pena de nulidad del acto en cuestión si se omite esto último.
Puesto que la forma es un elemento de validez que se consigna en los artículos 1307 y 1907 de nuestro Código Civil del Estado de Jalisco, mismo que puede ser convalidado por confirmación o prescripción o bien a través de la acción jurisdiccional, demandado la acción proforma a través del Juez de la causa, a efecto de que mediante sentencia se otorgue por escrito la escritura pública del bien inmueble adquirido.
En este sentido nuestra legislación es clara, al establecer que la venta es perfecta y obliga a las partes cuando se ha convenido en forma sobre el bien y su precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo haya sido satisfecho. Esto significa que el vendedor puede exigir el pago del bien vendido y el comprador puede exigir que se le extienda el título de propiedad en forma de escritura pública.
De acuerdo con lo anterior, cuando un contrato de naturaleza formal no se otorga válidamente, nuestro derecho otorga la posibilidad de purgar dicho vicio mediante el cumplimiento voluntario, la ratificación, por el simple transcurso del tiempo o ejercitando la acción proforma.
La forma (escritura pública ante notario) debe entenderse como un elemento que exige la Ley a fin de dotarlo de validez; legalidad; darle publicidad para surtir efectos contra terceros; así como brindar certeza jurídica. De ahí que la doctrina distingue entre dos clases de elementos sensibles exteriores del acto, los que son exigidos para su existencia (ad solemnitatem causa) y los que son exigidos para su validez para probar el acto (ad probationem causa). Siendo aplicable para el primero a casos como el matrimonio y el testamento y el segundo para el contrato de compraventa.
En este orden de ideas, además de esta acción puede demandarse la nulidad del acto cuando las prestaciones no son cumplidas de manera completa o conforme a lo estipulado por las partes.
De lo anterior tenemos que los elementos de la acción proforma son:
- La celebración de un acto jurídico (contrato de compraventa);
- El pago total del precio pactado;
- Que dicho acto sea exteriorizado en la forma establecida por la ley.
Mientras que en el Juicio de Nulidad Contractual los elementos que deben probarse son:
- La celebración de un acto jurídico;
- Los elementos de existencia o validez de dicho acto no se realizaron.
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