En el derecho inmobiliario, es un área específica que regula todo lo relacionado con los bienes inmuebles, tales como la constitución, modificación, extinción y principalmente las transacciones inmobiliarias entre las partes, por lo anterior es indispensable conocer y contar con todas las herramientas necesarias para la aplicación correcta de la materia.

En la práctica, y específicamente en las transacciones inmobiliarias (compraventa de bienes raíces) es común que las partes (comprador y vendedor) celebren contratos de promesa de compraventa  en donde estipulen las formalidades, tiempos de los pagos respecto de los anticipos, depósitos en garantía etc, sin embargo suele suceder que ambas partes no se conocen mutuamente o desconfían del otro, sucediendo así que al momento de realizar depósitos por anticipos o garantías, el vendedor podría sentirse menos motivado para efecto de resolver cualquier problema que llegase a suscitarse, acelerar el cierre de la transacción o incluso en caso de que se cancelara la operación, después de haber realizado pagos iniciales, la solicitud de la devolución de los pagos puede resultar un proceso un tanto largo e incomodado.

Por lo anterior, en este tipo de transacciones inmobiliarias, es totalmente recomendable el uso del “ESCROW”; este termino no es más que un contrato de comisión mercantil, depósito de garantía parecido al fideicomiso en el que a través de dicho instrumento, el comprador y el vendedor someten dicha transacción ante un agente escrow, el cual el comprador realiza los pagos iniciales a través de un tercero para garantizar que los fondos de dicha transacción lleguen a manos del vendedor al momento del cierre. Es decir, si usted como comprador, celebra un contrato de promesa de compra venta con un vendedor respecto de un bien inmueble, y no desea que los fondos lleguen a la cuenta del vendedor hasta entonces no se complete la transacción dentro de los términos y condiciones estipulados en el contrato, una compañía escrow es la mejor opción, toda vez que actúa como un ente neutral cuya función será resguardar tales cantidades hasta entonces no se cumpla con las obligaciones pactadas y dentro del tiempo acordado, lo anterior previa instrucción de las partes. De este modo, tanto el comprador como el vendedor obtienen confianza en un tercero y se aseguran de que, si se cumplen las condiciones pactadas, el vendedor recibirá su pago o si se incumplen tales condiciones, el comprador podrá restituir los pagos iniciales realizados con toda seguridad.

Lic. Francisco Javier Rodríguez Gúitrón

DERECHO INMOBILIARIO ESPECIALIZADO DE

ARI ABOGADOS S.C.

La mayoría de las personas que han rentado una propiedad, se han tenido que enfrentar a un inquilino que no paga las rentas o que no desocupa el inmueble al término del arrendamiento, desgastándose en llamadas, mensajes y visitas sin éxito solicitándole dichos pagos y la entrega de la finca, orillándolo a contratar asesores legales para que se interponga el juicio de desocupación, generando un gran costo de honorarios y gastos, perdiendo años en Juzgados, procesos, citatorios, para lograr recuperar la propiedad arrendada y si es posible, recuperar alguna cantidad por concepto de rentas, gastos y costas.
Al día de hoy, contamos con una herramienta que nos permite agilizar la desocupación del inmueble y embargo en cuestión de un par de meses, sin la necesidad de agotar el juicio de desocupación, implicando un gasto muy poco cuantioso, a través de la firma de un Convenio de Método Alternativo. Dicho convenio se firma a la par del contrato de arrendamiento o posterior a este, ante un Centro Privado de Impartición de Métodos Alternos acreditado por el Instituto de Justicia Alternativa (IJA) ante la presencia de un Prestador de Métodos Alternos debidamente certificado, explicando a las partes involucradas los alcances del mismo, y una vez firmado se presenta al IJA para efecto de que sea aprobado y sancionado, puesto que dicha sanción le otorga al convenio valor de sentencia ejecutoriada, lo que hace que en caso de incumplimiento del arrendamiento celebrado, se proceda directamente a la ejecución ante el Juez competente.
Para mayor información pueden ponerse en contacto con nuestro Centro Privado acreditado por el IJA bajo número 64, en el cual llamamos a dicho convenio COJAPI (Convenio de Justicia Alternativa de Protección Inmobiliaria).
Lic. María Guadalupe Echeveste Martín del Campo
Prestadora de Servicios adscrita al Centro Privado 64.

Regular el sistema financiero no importa, eso es lo que diría cualquier persona que no tiene ni la mínima idea de la importancia del sector financiero, ya que este se encuentra estrictamente relacionado con la estabilidad económica de un país, el poder adquisitivo, y la calidad de vida e las personas.  En un término muy simple cada vez que nos referimos a este sector debemos de tener presente que estamos hablando del mercado del crédito, en otras palabras “captar y colocar dinero ajeno”. Más allá de si son productos o servicios el sector se enfoca ofertar a los clientes, (usuarios) acceso al crédito, ahorro e inversión, la idea de garantizar el acceso a dichos servicios sumado a la estandarización de los métodos de pago que permitan dar formalidad al resto de los mercados han acuñado el término inclusión financiera, el cual se rige por principios de acceso, uso, protección y educación financiera.

El sector financiero ha innovado a pasos agigantados acercando a los usuarios nuevas formas de acceder a los diversos servicios, como en muchos otros aspecto la ley de ha quedado atrás, en el caso de la empresas Fintech, o como la ley las llama Instituciones de Tecnología Financiera, son aquellas que ofertan servicios financieros a través de medios electrónicos, su falta de regulación dio pauta al Estado mexicano a crear la primera ley en su tipo en todo el mundo. La Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, ha sido cuestionada por diversos motivos los más puntuales han sido; su ambigüedad en ciertos términos, los alcances que puede llegar a tener y el bloqueo que representa para las startups.

Pero, ¿Realmente que regula esta ley?

1.- ACTIVOS VIRTUALES

Los activos virtuales, a los que hace referencia la Ley FIntech incluyen a las  criptomonedas, pareciera que por primera vez alguien iba a reconocer el valor de este tipo de activos, pero no necesariamente fue así ya que la autoridad se reservó el derecho de decir que monedas y cuales no autoriza, y al momento no se encuentra autorizada ninguna, a menos que fueses un banco y de manera interna las utilizaras para realizar transferencias, ninguna Institución de Tecnología Financiera podrá operar con monedas que no sean de curso legal.

Para que el Banco de México Determine en su momento, que activos virtuales se podrán utilizar entre muchos aspectos los dos más importantes son los siguientes:

A.- El uso que el público dé a las unidades digitales como medio de cambio y almacenamiento de valor y en dado caso, unidad de cuenta;

B.- El tratamiento que otras jurisdicciones le den a unidades digitales particulares como activos virtuales, así como los convenios, mecanismos, reglas o protocolos que permitan generar, identificar, fraccionar o controlar la replicación de dichas unidades.

Es importante señalar que el Banco de México no tiene la obligación de canjear activos virtuales por moneda de curso legal, en ninguna de sus formas.

2.- FINANCIAMIENTO COLECTIVO

En el financiamiento colectivo, mejor conocido como crowdfunding, el servicio consiste prácticamente en la intermediación, una persona o empresa con un proyecto busca capitalizarse a través de inversores en un mercado amigable, y mediante plataforma digitales da a conocer su proyecto para que una diversidad de personas puedan aportar a la capitalización del mismo, a cambio estas reciben un rendimiento.

Es más que claro la importancia que tiene la regulación en este sector, que es enteramente vulnerable a fraudes, y donde el sistema de cumplimiento de pagos de vuelve indispensable.

3.- INTERFACES DE PROGRAMACIÓN DE APLICACIONES (APIS)

El conocimiento es poder, y los bancos lo saben, ya que por años crearon un oligopolio de la información financiera de los usuarios lo cual potencializó el crecimiento de la banca tradicional, lo que la Ley Fintech procura ahora es crear interfaces de programación de aplicaciones (APIS) estandarizadas que posibiliten la conectividad con el fin de compartir datos financieros abiertos, datos agregados y datos transaccionales, siempre que el usuario esté de acuerdo en dar acceso a los mismos.

Entre más conocemos los a los usuarios se volverá más sencillo perfeccionar los productos o servicios financieros.

4.- MODELOS NOVEDOSOS

El tiempo de prueba, a esto es a lo que se refiere la Ley Fintech con los Modelos Novedosos, dicha figura implementa mecanismos a través de los cuales las pequeñas empresas puedan comenzar a ofertar servicios financieros por un periodo de 2 años sin la necesidad de tener autorizaciones específicas y sin la carga regulatoria que implica ser una Institución de tecnología Financiera.

La figura implementa el concepto de regulatory sandbox, en donde un modelo de negocio en específico se pone a prueba con el fin de conocer y mejorar su funcionalidad en el mercado, de esta forma es como se trata de no eliminar los incentivos a la innovación que favorezca al sector financiero.

¿Qué sigue?

Ya tenemos una ley Fintech, lo que ahora falta ver son los efectos que esta vaya a tener en el sector financiero mexicano.